O condomínio subiu 24,9% em três anos — e o síndico não precisa te pedir licença, só convocar assembleia

O boleto chegou com R$ 180 a mais e ninguém avisou nada. Você abre o grupo do prédio, alguém já perguntou, alguém já respondeu "foi aprovado em assembleia" e o assunto morre ali — porque quase ninguém foi à assembleia e quem foi não lembra direito.

Nos últimos três anos, o valor do condomínio no Brasil subiu 24,9%, segundo o Censo Condominial 2025/2026, montado a partir de dados do IBGE, da Receita Federal e da plataforma uCondo. Na capital do Rio, um estudo do Secovi Rio mostra a região Central liderando com alta de 11,8% contra 4,64% de inflação no período. Na Zona Norte carioca, a taxa condominial já come até 40,7% do valor do aluguel.

Não é impressão sua. E não é necessariamente abuso — mas é obrigatoriamente justificável.

Por que sobe mais que a inflação

O IPCA mede uma cesta de produtos de família. A taxa condominial mede outra coisa completamente: folha de pagamento, contratos terceirizados, segurança, portaria, elevador, manutenção preventiva, seguros, água, energia, obras e adequações técnicas.

"Condomínios complexos, com academias, piscinas, áreas de lazer e maior estrutura de segurança, naturalmente têm uma operação mais cara", pontua Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial. Convenção coletiva de porteiro e vigilante não segue IPCA. Tarifa de água e de energia, como se viu neste mês, também não.

Some a isso o envelhecimento do prédio. Fachada, impermeabilização, prumada hidráulica e elevador não pedem licença para chegar ao fim da vida útil — e não existe versão barata dessas intervenções.

O erro que faz um aumento parecer roubo: fundo de reserva mal dimensionado

Aqui está o ponto que separa condomínio bem administrado de condomínio que vive de susto.

"Em cenários em que o fundo de reserva é subdimensionado, essa despesa pode acabar concentrada em um único exercício e gerar a percepção de um aumento abusivo para o morador, quando, na verdade, é um custo que poderia ter sido previsto e provisionado ao longo do tempo", descreve Viviane Alves, professora do curso de Direito da ESPM.

Traduzindo: a reforma de fachada não ficou cara de repente. Ela era previsível há dez anos. O que faltou foi guardar. Quem economizou no fundo de reserva para manter o boleto bonito está apenas empurrando a conta — com juros de obra emergencial.

O outro empurrador silencioso é a inadimplência: o que não é arrecadado é rateado entre quem paga. Você não está pagando só o seu apartamento.

Como o aumento pode e não pode acontecer

"O síndico e a administradora têm o papel de elaborar a proposta de previsão orçamentária e submetê-la à votação entre os condôminos. O síndico não pode alterar o valor da taxa ordinária de forma unilateral sem deliberação em assembleia", explica Rogério Souto, administrador de condomínios e síndico profissional.

A base legal é o artigo 1.350 do Código Civil, que manda convocar assembleia anual justamente para aprovar orçamento, contribuições e prestação de contas. "A administradora não decide o aumento. Ela auxilia tecnicamente. O síndico administra e apresenta a proposta. A assembleia delibera", resume Karpat.

A aprovação costuma sair por maioria simples, mas o quórum varia conforme a matéria e a convenção do prédio. Despesas urgentes e extraordinárias podem ser deliberadas em assembleia extraordinária — e viram rateio pontual, não aumento de taxa. "As cobranças extraordinárias podem ser realizadas para um rateio pontual para obra, reforma ou cobertura de déficit específico, pois não são aumento de taxa, embora também dependam de aprovação em assembleia", esclarece Viviane.

E o que não existe: teto de reajuste. "Tecnicamente, não estamos falando de um 'preço', mas do rateio das despesas necessárias para manter o condomínio. Se as despesas justificadamente aumentarem 15%, 20% ou mais, a arrecadação poderá ter que acompanhar esse aumento", diz Karpat. A palavra que segura tudo é justificadamente.

Achou o aumento estranho? A ordem importa

"O primeiro caminho deve ser administrativo e condominial: solicitar esclarecimentos e documentos, analisar a previsão orçamentária, levar o tema ao conselho e, se necessário, discutir a matéria em assembleia", orienta Karpat.

Se o prédio tem conselho fiscal, é ele quem deve emitir parecer sobre as contas. Não resolvido internamente, um quarto dos condôminos convoca assembleia extraordinária para rever a deliberação. "Esgotada a via interna, cabe a via judicial", sintetiza Viviane.

E o ponto que muita gente descobre da pior forma: contestar não suspende o pagamento. A obrigação de pagar a taxa aprovada permanece, salvo decisão em contrário. Quem para de pagar para protestar vira inadimplente, leva multa e juros e perde força na discussão.

A cobrança pode ser questionada na Justiça quando o aumento foi feito sem assembleia, quando nem todos foram convocados, quando não há documentação que justifique a cobrança ou quando há indício de desvio de finalidade. Fora dessas hipóteses, é discussão de mérito — e mérito se ganha em assembleia.

Onde realmente dá para cortar

Rogério Souto aponta o sinal mais claro de gordura no orçamento: compra sem cotação prévia. "Contratar sem uma cotação prévia pode fazer com que o condomínio pague mais do que deveria." Junte a isso contratos antigos nunca renegociados, hora extra recorrente e ausência de manutenção preventiva — o trio que transforma orçamento em emergência.

Do lado da economia concreta: LED e sensor de presença nas áreas comuns, estudo de energia solar (que ficou mais atraente com o reajuste tarifário deste mês), caça a vazamento e individualização dos hidrômetros, que muda o comportamento de quem gasta porque a água era rateada.

Do lado dos contratos: elevador, segurança e seguro são os três maiores e os três mais renegociáveis. "Revisar contratos e preços periodicamente é uma forma de adequar os custos à realidade do mercado", diz Rogério. Locação de espaço comum e revisão de escala de funcionários fecham a lista.

O recado que fica

Condomínio não é serviço que você contrata. É empresa da qual você é sócio — com direito a voto, a balancete e a fazer pergunta chata.

Quem só aparece no boleto está terceirizando a decisão sobre o próprio dinheiro para os oito vizinhos que foram à assembleia numa terça à noite.